Augmentation de loyer : règles, calcul IRL et procédure complète

Ce qu'un bailleur peut augmenter en cours de bail

L'augmentation d'un loyer d'habitation ne se décide pas librement chaque année. En cours de bail, le cas le plus courant est la révision annuelle du loyer, fondée sur l'indice de référence des loyers, l'IRL. Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Sans clause, le loyer reste inchangé pendant le bail, sauf cas particuliers prévus par la loi.

La révision annuelle sert à faire évoluer le loyer selon l'indice publié par l'Insee. Elle concerne les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées, lorsque le contrat le prévoit. Elle ne doit pas être confondue avec une augmentation à la relocation, une majoration après travaux ou une réévaluation au renouvellement du bail, qui obéissent à d'autres règles.

Pour un propriétaire, la bonne méthode est simple : vérifier le bail, identifier le trimestre IRL applicable, calculer le nouveau montant, puis informer clairement le locataire.

Les conditions à vérifier avant tout calcul

Une clause de révision annuelle doit figurer au bail

Relisez le contrat. La clause indique souvent que le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail, selon l'IRL publié par l'Insee. Elle peut aussi prévoir une autre date. Si le bail ne précise pas le trimestre de référence, on retient généralement le dernier IRL publié à la date de signature du bail.

La date de révision doit être respectée

La révision se pratique une fois par an. Si le bailleur oublie de l'appliquer, il ne peut pas réclamer indéfiniment les hausses passées. En pratique, traitez la révision dès la date prévue, ou dans l'année qui suit, pour éviter de perdre le bénéfice de la hausse non appliquée.

Le logement ne doit pas être bloqué par une règle spécifique

Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique font l'objet de restrictions d'augmentation. Dans les zones où l'encadrement des loyers s'applique, il faut aussi vérifier que le loyer reste compatible avec les plafonds locaux. Avant d'envoyer une révision, contrôlez donc le DPE, la commune et le type de bail.

Calcul IRL loyer : la formule officielle

La formule de révision est la suivante :

Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL / ancien IRL

Le loyer utilisé est le loyer hors charges. Les provisions sur charges ne sont pas indexées via l'IRL : elles se régularisent selon les dépenses récupérables réellement supportées.

Exemple de calcul en 2025

Un bail signé le 20 juillet 2024 prévoit une révision annuelle au 20 juillet, avec le 2e trimestre comme référence. Le loyer hors charges est de 700 EUR. L'IRL du 2e trimestre 2024 est de 145,17 et celui du 2e trimestre 2025 est de 146,68.

Calcul : 700 x 146,68 / 145,17 = 707,28 EUR.

Le nouveau loyer hors charges peut donc être fixé à 707,28 EUR à partir de la date de révision, sous réserve que le bail et les règles locales l'autorisent.

Valeurs IRL 2025 utiles aux propriétaires

L'Insee publie l'IRL chaque trimestre. Pour l'année 2025 en métropole, les valeurs publiées sont :

Pour la Corse et les collectivités d'outre-mer régies par l'article 73 de la Constitution, des séries spécifiques existent. Si votre bien est situé dans ces territoires, ne reprenez pas automatiquement l'indice métropolitain.

Procédure complète pour notifier la révision

1. Préparer les éléments

Rassemblez le bail, la clause de révision, le loyer hors charges, l'ancien IRL et le nouvel IRL. Vérifiez aussi la date d'effet. Un simple tableau de suivi par logement évite les erreurs de trimestre.

2. Calculer le nouveau loyer

Appliquez la formule et arrondissez proprement au centime. Conservez le détail du calcul pour pouvoir le transmettre au locataire. Une révision bien expliquée génère beaucoup moins de contestations.

3. Informer le locataire par écrit

Envoyez une notification claire, par email ou courrier selon vos habitudes de gestion. Mentionnez l'ancien loyer, l'ancien indice, le nouvel indice, la formule, le nouveau loyer et la date d'application. Gardez une copie de cet envoi.

4. Mettre à jour les échéances et quittances

Une fois la révision appliquée, mettez à jour l'appel de loyer, le suivi des paiements et les quittances. La ventilation doit rester lisible : nouveau loyer hors charges d'un côté, provisions sur charges de l'autre.

Modèle court de notification

Vous pouvez utiliser la formulation suivante :

"Conformément à la clause de révision annuelle prévue au bail du [date], le loyer hors charges du logement situé [adresse] est révisé à compter du [date]. Le calcul est le suivant : [loyer actuel] x [nouvel IRL] / [ancien IRL] = [nouveau loyer]. Le nouveau loyer mensuel hors charges sera donc de [montant] EUR, auquel s'ajoutent les provisions sur charges de [montant] EUR."

Ajoutez les références des indices et joignez le détail si nécessaire. Le ton doit rester factuel : vous appliquez une clause contractuelle, vous n'imposez pas une hausse arbitraire.

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